KAPITALANLEGER INFORMATIONEN

Kapitalanleger aufgepasst, sparen Sie mit Immobilien Steuern - nutzen Sie die AfA!

Ergebnisorientiert in Immobilien investieren - nur wer den Markt kennt, wird erfolgreich sein!

 

 

➤ Wir sorgen dafür, dass Ihr Immobilieninvestment auch langfristig ein Erfolg ist - und arbeiten für ein gemeinsames Ziel: langfristiger Cash-Flow, langfristiger Wertzuwachs, Sicherheit, Inflationsschutz und Risikostreuung.

➤ Wir bieten Zugang zu Immobilien, die Ihrem Anforderungsprofil entsprechen, darüber hinaus erhalten Sie durch uns eine erstklassige Beratung sowie eine professionelle Begleitung während des gesamten Ankaufprozesses Ihres Immobilieninvestments.

 

Trotz gestiegener Zinsen investieren Kapitalanleger nach wie vor in Immobilien (das sogenannte Betongold) - mit Aussicht auf einen stabilen Werterhalt.  

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, profitieren Sie nicht nur von den generierten Mieteinnahmen, sondern auch von den Steuervergünstigungen der sogenannten AfA.  AfA = Absetzung für Abnutzung. Unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten gelten für Neu- und Altbauten sowie Denkmal-Immobilien. 
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➤ Die AfA – was ist das?

Da der Fiskus davon ausgeht, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt, bis es am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist und daher jedes Jahr an Wert verliert, kann der Immobilienerwerber die Anschaffungskosten sowie die Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von seiner Steuer absetzen. Die AfA ist für Neu- und Altbauten bis auf wenige Kleinigkeiten einheitlich geregelt. Immobilien, ob alt oder neu, werden linear (der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum bleibt gleich) abgeschrieben.   

Nur für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten andere Regelungen (s.u.).

Merke: In der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ sind die Einnahmen und Ausgaben einer Kapitalanlageimmobilie in der Einkommensteuer anzugeben, hier wird auch die AfA berücksichtigt. Liegen die Ausgaben, z. B. die Zinsen und die AfA höher als die Mieteinnahmen, macht der Kapitalanleger rein rechnerisch Verluste mit seiner Vermietungstätigkeit, diese Verluste wirken sich dann aber steuermindernd aus!

Keine AfA für Grundstück und selbst genutzte Immobilien

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine lineare Abschreibung. Sie gilt ausschließlich für vermietete Immobilien.
Wichtig: Abgeschrieben werden kann auch nur das Gebäude, nicht das Grundstück! Grund: Ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird am Ende der Nutzungsdauer das Haus abgerissen, ist das Grundstück immer noch vorhanden und kann neu bebaut werden - demzufolge gibt es keine AfA. Grundsätzlich sind nur Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzbar.

 

➤ Absetzung von Kosten

Zu den absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen auch bestimmte Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder bei Neubauten auch das Architektenhonorar. Investiert der Immobilienkäufer in den ersten drei Jahren zudem mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes in Erhaltungsaufwendungen, so zählen diese in der Regel als nachträgliche Herstellungskosten und müssen über die Jahre abgeschrieben werden. Mit einer Ausnahme: Sind die Aufwendungen aufgrund von Schäden nötig, die erst nach dem Kauf verursacht wurden, so können diese in der Regel sofort als Werbungskosten abgezogen werden (BFH, Az.: IX R 6&176).

Ebenfalls als Werbungskosten zählen die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch.

Die verschiedenen AfA-Arten - ein Überblick:

Für Denkmalimmobilien, Alt- oder Neubauten gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten, hier erhalten Sie Informationen zu den unterschiedlichen AfA-Arten.

 

➤ AfA für Neubauten

Wer ein neues Gebäude errichtet und anschließend vermietet, profitiert von der Neubau-Afa. Für Neubauten gilt generell eine lineare Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von 2 Prozent jährlich. Demnach kann der Bauherr 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Den Grundstückspreis darf er nicht dazuzählen.

Bis 2005 gab es für Neubauten die degressive AfA, mit der Bauherren anfangs mehr Steuern sparen konnten. Diese Regelung wurde für Neufälle zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Für Neubauten, die bis Ende 2005 errichtet wurden, gelten folgende degressive AfA-Sätze: 4 Prozent in den ersten zehn Jahren, 2,5 Prozent in den darauf folgenden acht Jahren und 1,25 Prozent in weiteren 32 Jahren.

 

➤ AfA für Altbauten

Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA: Käufer von Häusern, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Ausnahme: Für ältere Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungseitraum. Abgeschrieben werden kann in beiden Fällen nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis für das Grundstück wird abgezogen. Er wird in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

 

➤ AfA für Denkmalschutzgebäude

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gewährt der Gesetzgeber besonders hohe Steuervorteile. Die reinen Modernisierungskosten für solche Häuser können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich 9 und weitere vier Jahre lang mit 7 Prozent steuerlich geltend machen.

Für die Anschaffungskosten ohne die Renovierungskosten gibt es zusätzlich die lineare AfA von 2 Prozent (für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden) oder 2,5 Prozent (für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden).

 

Das Besondere: Auch Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien können Steuern sparen. Sie können zehn Jahre lang jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Eine lineare AfA für die Altbausubstanz können Selbstnutzer aber nicht in Anspruch nehmen.

Gerade ältere Mehrfamilienhäuser - hier eine schicke Stadtvilla mit 5 Wohnungen können eine gute Kapitalanlage darstellen.

 

 

 

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