Immobilienkauf - Immobilienverkauf auf Mallorca
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Ein Immobilienkaufvertrag ist im spanischen Recht -im Gegensatz zum deutschen Recht- formfrei, daher kann ein Kaufvertrag über Immobilien grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages ist nur notwendig, um eine Grundbucheintragung zu veranlassen.
Immobilie kaufen, der übliche Ablauf:
Der Immobilienkauf auf Mallorca funktioniert relativ zügig, die letzte Instanz im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung (Transferencia de la propiedad) ist, wie auch in Deutschland, das Grundbuchamt (Registro de la propiedad). Dort können Einträge im Grundbuch wie zum Beispiel die Höhe der eingetragenen Grundschuld (Carga de la Tierra) geprüft werden.
Sollte die Kaufentscheidung stehen, wird in den meisten Fällen auf Mallorca zuerst ein Vorvertrag (Contrato preliminar) - als privatschriftlicher Vertrag oder alternativ als Optionsvertrag (Opción de Compra) geschlossen. In diesem Vertrag werden die Einzelheiten des Kaufs festgelegt. Dieser Vertrag sollte im Zusammenspiel mit einem Rechtsanwalt erstellt werden, der entscheidet, welcher Vertrag letztlich Anwendung findet.
Unter anderem besteht der Inhalt dieses Vorvertrages aus:
- einer genauen rechtlichen Beschreibung der Immobilie,
- der Festlegung des endgültigen Kaufpreises,
- den Zahlungsbedingungen,
- der Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung,
- der Festlegung des Zeitpunkts der Übergabe der Immobilie.
Üblicher Weise wird bei der Unterzeichnung des privatschriftlichen Vertrags eine Anzahlung auf den Kaufpreis entrichtet,
deren Höhe sich nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Sollte der Vertragserfüllungszeitraum zwischen 30 und 90 Tagen liegen, ist eine Anzahlung von 10% bis 15% des vereinbarten Kaufpreises üblich.
Wir empfehlen, Anstelle einer direkten Anzahlung an den Verkäufer, eine treuhänderische Verwaltung der Anzahlung durch eine Rechtsanwaltskanzlei (nach dem Prinzip des Anderkontos wie in Deutschland). Die treuhänderische Verwaltung erfolgt bis zum Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde.
Hierdurch kann im Interesse des Käufers eine schnelle Rückabwicklung gewährleistet werden, falls Vereinbarungen nicht eingehalten werden.
Bei Kauf einer noch nicht fertig erstellten Immobilie werden üblicherweise Regelungen über die Zahlungen während der Bauperiode vereinbart (Zahlung nach Bauabschnitt). Anzahlungen werden gemäß dem spanischen Bauordnungsgesetz von einer Bank oder Versicherungsgesellschaft verbürgt. Hinzu kommt, dass das Bauunternehmen bzw. der Bauherr durch dieses Gesetz zusätzlich verpflichtet ist, eine Zehnjahresversicherung bezüglich möglicher elementarer Bauschäden zu Gunsten des Käufers abzuschließen.
Bei Zahlung des Gesamtkaufpreises wird die öffentliche Verkaufsurkunde (Escritura) erstellt. Auch hier ist zu empfehlen, einen Rechtsanwalt mit der anschließenden Kaufabwicklung zu beauftragen. Diese Tätigkeiten werden in Spanien, im Gegensatz zu Deutschland, nicht von Notaren ausgeübt!
Die Verkaufsurkunde (Escritura de venta) wird dann durch den beauftragten Rechtsanwalt direkt an die zuständigen Steuerbehörde (Autoridad fiscal competente) weitergeleitet, welche dann die Übertragungssteuer (Impuesto de transferencia)veranlagt, sollte es sich um eine wiederverkaufte Immobilie oder um eine Immobilie aus zweiter Hand handeln.
Sollte die Immobilie direkt vom Bauunternehmer gekauft werden, fällt eine Stempelgebühr (Impuesto de timbre) an, die Urkunde wird dann anschließend dem Grundbuchamt zur Einschreibung vorgelegt. Eine vorläufige Einschreibung des Eigentumsübergangs wird sofort vorgenommen.
Haus verkaufen - Verkäufer aufgepasst: Mit Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde geht das Eigentum auf den Käufer über! Sie sollten daher unbedingt auf eine Zug-um-Zug-Vereinbarung (Aushändigung des Kaufpreises gegen Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde) achten.
Der Beurkundungstermin:
Der Notar fordert drei Tage vor der notariellen Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug an. Die Immobilie wird mit der Übersendung des Grundbuchauszuges für zehn Tage gesperrt. Sollte ein anderer Notar zur gleichen Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordern, wird dies vom Register allen weiteren Notaren, die ebenso einen Auszug bestellt haben, mitgeteilt.
Käufer als auch Verkäufer müssen sich bei dem Beurkundungstermin ausweisen. Der Notar verliest sodann die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis in diesem Augenblick erbracht wird oder vor der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages gezahlt wurde.
Üblich ist die Zahlung beim Notartermin mit einem bankbestätigten Scheck. Sofort, nach Abschluss der Beurkundung, sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt.
Der beauftragte Rechtsanwalt reicht dann eine Ausfertigung der Kaufurkunde (Escritura) zur Eintragung im Grundbuchamt
(Registro de la propiedad) nach.
Zahlung des Kaufpreises
In der Regel wird der Kaufpreis bei der Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar in voller Höhe abzüglich eventuell geleisteter Anzahlung vom Käufer an den Verkäufer oder an Dritte Beteiligte durch bankbestätigtem Scheck bezahlt. Üblicherweise werden im gleichen Zuge beim Notartermin auch Makler- und Beratungshonorare ausbezahlt.
Als Käufer einer spanischen Immobilie sollten Sie keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlen, da Sie sonst damit in Vorleistung gehen.
Sollte dann, aus welchen Gründen auch immer, der notarielle Kaufvertrag nicht abgeschlossen werden, müssen geleistete Zahlungen unter Umständen durch aufwändige gerichtliche Verfahren als ungerechtfertigte Bereicherung wieder zurück geklagt werden. Ein solcher Prozess kann sich dann über Jahre hinziehen.
Erwerbskosten insgesamt:
1.) Die Übertragungssteuer
Die Übertragungssteuer (I.T.P.) 8%, 9% oder 10% ist vom Käufer beim Kauf einer Immobilie (wie Villa, Eigentumswohnung, Grundstück, Ladenlokal, Garage) zu zahlen, vorausgesetzt, der Verkäufer handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen oder ist kein Bauunternehmer.
Sollte der „steuerliche Mindestwert“ der Immobilie (landesabhängig) höher sein als der Kaufpreis der Immobilie, wird der steuerliche Mindestwert angewandt. Basierend auf dem „steuerlichen Mindestwert“ der Immobilie gelten zurzeit folgende Sätze auf den Balearen
(in anderen autonomen Gebieten können diese Steuersätze variieren):
- 8% bis zu 400.000,-€ des tatsächlichen Werts berechnet, bzw. 30.000 Euro für Garagen, außer bei Garagen, die an das Haus angebaut sind.
- 9% bei Beträgen zwischen 400.000,-€ und 600.000,-€, bzw. ab 50.000,-€ bei Garagen, außer bei Garagen, die an das Haus angebaut sind.
- 10% für Beträge über 600.000,-€.
Rechenbeispiel:
| Preis der Immobilie: | 1.250.000,-€ |
| Bis zu 400.000,-€ - 8% = | 32.000,-€ |
| Auf 200.000,-€ (400.000,01 € - 600.000,-€) - 9% = | 18.000,-€ |
| Rest 650.000,-€ (600.000,01 € - 1.250.000,-€) - 10% = | 65.000,-€ |
| Summe: | 115.000,-€ |
2.) MwSt. und Stempelgebühr
MwSt. und Stempelgebühr (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): 10% + 1,2% werden erhoben für Villen, Apartments oder Garagen, die als Anbau zu einer Immobilie gehören, sofern der Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor ist oder berufsmäßig mit diesen neu gebauten Immobilien handelt.
MwSt. und Stempelgebühr: 21% + 1,2% werden erhoben für Grundstücke, Ladenlokale oder kommerzielle Garagenplätze, sofern der Verkäufer ein Bauunternehmer, Promotor, Händler oder eine Firma ist. In der Regel sind alle für die gewerbliche Nutzung bestimmten Immobilien von dieser Besteuerung betroffen.
3.) Notarkosten und Eintragungsgebühren
Die Notar- und Eintragsgebühren liegen zwischen 0,3% und 0,6 % des Kaufpreises. Die Kosten hängen letztlich vom Umfang der Beurkundung oder Komplexität der erstellten notariellen Kaufurkunde ab. Wie z.B. bei der Protokollierung von Satzungen, bei vereinbarten Ratenzahlungen oder im Falle von teilweise fertiggestellten Immobilien.
4.) Rechtsanwaltskosten
Rechtsanwälte rechnen in Spanien ihre Honorare nach den Gebührenordnungen der Rechtsanwaltskammern ab. Diese sind zwar nur orientativ, sollen aber vor allem Preisdumping verhindern.
Einem Rechtsanwalt ist es generell untersagt, unter den festgelegten Sätzen tätig zu werden. Die Honorare sind zumeist gestaffelt, da eine Immobilientransaktion verschiedene Tätigkeiten umfasst (wie z.B. Prüfung, Vertragsgestaltung, notarieller Vertrag, Abwicklung).
Eingependelt haben sich mittlerweile Honorarsätze von 1,5% - 2% des Gesamtkaufpreises nebst MwSt. und externer Kosten für die oben genannten Tätigkeiten.
5.) Die Plusvalia
Die Plusvalia ist eine Wertzuwachssteuer. Diese wird von der Gemeinde auf der Grundlage eines Indexes ermittelt und berücksichtigt den Anstieg des Katasterwertes für das Grundstück für den Zeitraum vom Kauf durch den Verkäufer bis hin zum gegenwärtigen Verkaufszeitpunkt. Diese Steuer wird durch die Gemeinde gegen den Verkäufer erhoben. Im Allgemeinen werden 3% des Verkaufspreises berechnet, wenn ein Ausländer in Spanien eine Immobilie verkauft.
Die Zahllast lässt sich jedoch auch vertraglich regeln. Der zu zahlende Betrag kann erheblich variieren und sollte vor dem Kauf exakt ermittelt werden, da bei der Ermittlung dieser Steuer verschiedene Variablen herangezogen werden (Lage, Größe des Grundstücks, Umfang der Bebaubarkeit, Zeitraum der Eigentümerstellung des Verkäufers).
Fazit:
Die entstehenden Gesamtkosten, die beim Kauf einer Wohnimmobilie anfallen, liegen in Spanien zwischen 9% und 11%, zuzüglich der Prüfungs- und Beratungskosten, die je nach Projektvolumen mit 1,5% bis 2% des Kaufpreises zu Buche schlagen.
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Häufig gestellte Fragen zum Immobilienverkauf und Immobilienkauf:
Wie verkaufe ich mein Haus oder meine Wohnung in Spanien?
Die meist genutzte Art, Häuser in Spanien aus dem Ausland aus zu verkaufen, ist die notarielle Vollmacht. Die notarielle Vollmacht erleichtert es Ihnen, dass ein unabhängiger Rechtsanwalt die Kauf und Verkaufsabwicklungen durchführt.
Welche Steuern fallen beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf in Spanien an?
19% Steuern sind bei einem Immobilienverkauf in Spanien auf den Gewinn zu bezahlen. Der Steuersatz für Steuerpflichtige mit steuerlichem Wohnsitz (residencia habitual) oder ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien (no-residentes) ist in 2019, 2020 und
2021 19 %. Als Steueransässiger in Spanien können Sie diese Steuerlast vermeiden, wenn Sie die Immobilie des dauerhaften Wohnsitzes veräussern und wieder eine Immobilie zur Begründung des dauerhaften Wohnsitzes erwerben.
Wie hoch ist die Plusvalia in Spanien?
3% des Verkaufspreises wird immer als Wertzuwachssteuer abgezogen, wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Spanien verkaufen.
Wie teuer sind Immobilien auf Mallorca?
Der Durchschnittspreis für Häuser in Spitzenlagen liegt in 2020 bei 2,9 Millionen Euro. In den sehr guten Lagen wie Valldemossa und Banyalbufar werden durchschnittliche Preise zwischen 2,5 und 2,9 Millionen Euro aufgerufen, je nach Größe und Lage der Immobilie.
Was kostet der qm Wohnfläche in Palma de Mallorca?
Über die Immobilienpreise auf Mallorca kursieren die unterschiedlichsten Daten. Der aktuelle Preis für eine Wohnung in Palma de Mallorca liegt zwischen 3.000,-€ und 6.800,-€ pro Quadratmeter.
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer auf Mallorca?
Wer eine gebrauchte Immobilie auf Mallorca kauft, muss die Grunderwerbssteuer (ITP) abführen; die Höhe der Steuer unterliegt den einzelnen Gebietskörperschaften in Spanien. Auf Mallorca beträgt diese zwischen 8% -11 % beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie
(Stand April 2021).
Was muss ich tun, wenn ich nach Mallorca auswandern will?
Da Mallorca zu Spanien und somit zum EU-Raum gehört ist keine Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis erforderlich. Es gelten hier die Freizügigkeitsregeln der Europäischen Union: Wer also EU-Bürger ist, kann ungehindert nach Mallorca auswandern und dort Arbeit suchen, ohne dass es einer Arbeitserlaubnis bedarf.
Wie hoch sind die Lebenshaltungskosten auf Mallorca?
Die Lebenskosten auf Mallorca sind im Jahr 2021 im Durchschnitt 8% geringer als die durchschnittlichen Lebenskosten in Deutschland.
Wann wird man auf Mallorca steuerpflichtig?
Die Einkommenssteuer gilt für Personen, die mindestens 6 Monate auf Mallorca leben. Bei dem Jahreseinkommen von maximal 12.450,-€ zahlen Sie den niedrigsten Steuersatz von insgesamt 19%. Der Spitzensatz liegt bei 45% und bezieht sich auf ein Bruttoeinkommen von über 60.000,-€.
Wo lebt man auf Mallorca am besten?
Die Altstadt und das beschauliche Calatrava-Viertel, das Künstlerviertel Santa Catalina (mit einem großen Markt, zahlreichen Bars und Restaurants) sowie das gemütliche, alte Fischerdorf Portixol sind die begehrtesten Gegenden.
Wo findet man die meisten Deutschen auf Mallorca?
In jeder der 53 Gemeinden sind Deutsche gemeldet - die meisten davon leben im Osten der Insel. Trotzdem findet man auch im übrigen Teil der Insel immer noch genug deutsche Lebensart und Landsleute, um sich seiner Heimat nicht zu fern zu fühlen.
Wo wohnen die Schönen und Reichen auf Mallorca?
Zwei sich geographisch überlappende Bezeichnungen für einen zusammenhängenden Nobelsiedlungs- und Yachthafenbereich zwischen Illetas und Palmanova sind Portals Nous und Bendinat. Alles was Rang und Namen hat, findet sich hier ein.
Welche Stars wohnen auf Mallorca?
Brad Pitt, Paris Hilton, Boris Becker, Michael Douglas, Til Schweiger, Claudia Schiffer - die Liste der Promis auf Mallorca ist international, lang und sie wird jedes Jahr länger. Für immer mehr Stars und Sternchen wird die Balearen-Insel zur Sommerresidenz oder gleich zum zweiten Zuhause.
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